台灣 REITs 不動產投資信託完整入門教學：小資族也能投資房地產的方法
什麼是 REITs？用最簡單的方式解釋
如果你覺得台北的房價高不可攀，別擔心，你不是一個人。但你知道嗎？其實有一種金融商品可以讓你用幾萬元就「間接」持有商業不動產，而且還能定期領到租金收入——它就是 REITs，不動產投資信託（Real Estate Investment Trust）。
REITs 的概念其實很簡單：一群投資人把錢集合起來，交給專業的基金管理公司去買進並管理商用不動產（像是辦公大樓、百貨商場、物流倉儲等），然後把收到的租金扣除管理費用後，分配給所有投資人。
你可以把它想像成「不動產版的共同基金」。你不需要自己去買一棟辦公大樓（那可能要幾十億），只要在證券市場上買進 REITs 的受益憑證，就能享受不動產帶來的租金收益。
在台灣，REITs 是在證券交易所掛牌交易的封閉型基金，買賣方式跟股票一模一樣——開證券戶、下單、成交，就這麼簡單。
台灣上市 REITs 一覽表
截至 2026 年，台灣在證交所掛牌的 REITs 主要有以下幾檔：
| 代號 | 名稱 | 主要持有不動產 | 管理機構 | 特色 |
|---|---|---|---|---|
| 01001T | 富邦一號 | 富邦人壽大樓、潤泰中崙大樓等 | 富邦建設 | 台灣最早上市的 REIT，標的穩定 |
| 01002T | 國泰一號 | 喜來登飯店、西門大樓等 | 國泰建設 | 含飯店物業，受觀光景氣影響 |
| 01003T | 新光一號 | 新光天地、台証金融大樓等 | 新光投信 | 持有零售商場物業 |
| 01004T | 富邦二號 | 潤泰中崙大樓部分樓層等 | 富邦建設 | 規模較小，流動性較低 |
| 01007T | 圓方創新 | 南港物流園區等 | 圓方創新 | 較新上市，著重物流不動產 |
台灣 REITs 的數量不算多，總共大約就這幾檔在交易。這跟美國動輒數百檔 REITs 的市場規模比起來確實偏小，但對於想入門不動產投資的小資族來說，已經是一個不錯的起點。
投資 REITs 的四大優勢
1. 低門檻，小錢就能投資
買一間台北市的辦公室可能要上千萬，但買一張 REITs 受益憑證大概只要幾萬元。以富邦一號為例，一張（1000 個受益權單位）大約在一萬多到兩萬元之間，比很多股票還便宜。這讓不動產投資不再是有錢人的專利。
2. 穩定的配息收益
REITs 的收益主要來自不動產的租金收入，而商用不動產的租約通常是長期的（3-10 年不等），所以收入相對穩定。台灣的 REITs 每年通常會配息 1-2 次，殖利率大約在 2%-4% 之間。雖然比不上某些高股息股票，但波動性也相對較低。如果你追求穩定的現金流，這和台灣債券 ETF一樣都是值得考慮的選項。
3. 稅務優勢
在台灣，REITs 的配息屬於「利息所得」，適用 6% 的分離課稅（由發行機構在配息時直接扣繳）。這比起直接持有不動產要繳的房屋稅、地價稅、租賃所得稅等，稅務處理簡單很多，稅率也可能更低。
4. 流動性高
直接買房子要賣掉可能要幾個月甚至半年以上，但 REITs 在股票市場上交易，需要用錢時隨時可以賣出。當然，價格會隨市場波動，但至少不會像實體不動產那樣「卡住」。
投資 REITs 的風險與注意事項
任何投資都有風險，REITs 也不例外。以下是你在投入資金之前需要了解的幾個風險：
- 利率風險：當利率上升時，REITs 的價格通常會下跌。因為更高的利率意味著定存和債券的吸引力增加，資金會從 REITs 流出。
- 流動性風險：雖然 REITs 可以在股市交易，但台灣的 REITs 成交量普遍偏低，特別是規模較小的標的。如果你要大量買賣，可能會遇到價差較大的問題。
- 不動產市場風險：如果持有的不動產所在區域景氣下滑、空置率上升，租金收入就會減少，配息也會跟著降低。
- 管理風險：REITs 的表現取決於管理團隊的能力。如果管理不善，可能導致不動產維護不佳、租客流失等問題。
- 通膨風險：雖然不動產通常被視為抗通膨的資產，但如果租約條件無法跟上通膨速度，實質報酬可能會被侵蝕。
台灣 REITs vs 美國 REITs 比較
很多投資人會好奇：既然台灣的 REITs 選擇不多，要不要直接投資美國的 REITs？來看看兩邊的比較：
| 比較項目 | 台灣 REITs | 美國 REITs |
|---|---|---|
| 上市數量 | 約 5-7 檔 | 超過 200 檔 |
| 市場規模 | 約數百億台幣 | 超過 1 兆美元 |
| 物業類型 | 以辦公大樓、商場為主 | 涵蓋資料中心、基地台、醫療、倉儲等多元類型 |
| 平均殖利率 | 約 2%-4% | 約 3%-6% |
| 交易方式 | 台灣證券帳戶 | 複委託或海外券商 |
| 稅務 | 6% 分離課稅 | 美國預扣 30% 稅（可申請退稅） |
| 匯率風險 | 無 | 有（台幣兌美元波動） |
| 流動性 | 偏低 | 高 |
美國 REITs 的選擇和多元性確實遠勝台灣，但也多了匯率風險和稅務複雜度。如果你是 REITs 新手，從台灣 REITs 開始會比較單純。等熟悉了再往美國市場延伸也不遲。
三種投資 REITs 的方式
方式一：直接買台灣上市 REITs
最直接的方式就是用你的證券帳戶，像買股票一樣買進台灣的 REITs（例如 01001T 富邦一號）。優點是操作簡單、稅務單純；缺點是選擇有限、成交量偏低。
方式二：透過 ETF 間接投資
如果覺得單買一檔 REITs 太集中，可以考慮投資包含 REITs 成分的 ETF。雖然台灣目前沒有純 REITs ETF，但有些高股息 ETF 會配置一定比例的 REITs。另外也可以透過複委託買美國的 REITs ETF（像是 VNQ、SCHH）來獲得更分散的配置。搭配ETF 配息再投資策略，可以讓複利效果更明顯。
方式三：組合配置
進階一點的做法是把 REITs 作為整體投資組合的一部分。例如：股票 60% + 債券 ETF 20% + REITs 10% + 現金 10%。這種多元配置可以降低整體波動。如果你已經有在做ETF 月月領息組合，加入 REITs 可以增加收入來源的多元性。
REITs 適合什麼樣的人？
根據我的觀察，以下幾種人特別適合把 REITs 納入投資組合：
- 想參與不動產市場但資金有限的小資族：不用幾百萬頭期款，幾萬元就能開始。
- 追求穩定現金流的退休族或準退休族：REITs 的定期配息可以補充退休收入。
- 想分散投資組合的人：不動產和股票的相關性不高，加入 REITs 可以降低整體波動。
- 不想自己當房東的人：買房出租要處理房客、修繕、稅務等瑣事，REITs 全部交給專業團隊管理。
- 對不動產市場有興趣但想從小額開始的投資新手：先透過 REITs 了解不動產投資的邏輯，再決定要不要更深入。
不太適合的人則包括：追求短期高報酬的投機者（REITs 的價格波動相對溫和）、以及需要高度流動性的人（台灣 REITs 成交量有時偏低）。
結語：小資族的不動產投資起點
REITs 不是什麼會讓你一夜致富的投資工具，但它提供了一個讓一般人也能參與不動產市場的管道。穩定的租金收益、低門檻的投資金額、簡單的稅務處理——這些特性讓它成為小資族資產配置中值得考慮的一塊拼圖。
如果你是第一次接觸 REITs，我的建議是先從台灣的上市 REITs 開始，用小金額試水溫。觀察幾季的配息狀況，感受它的價格波動，確認這種投資節奏適合你之後，再慢慢加大部位或擴展到海外 REITs 市場。
投資最重要的不是找到「最好的」商品，而是找到「你能堅持的」策略。REITs 的穩定特性，正好適合想要長期持有、享受被動收入的投資人。希望這篇文章能幫助你踏出不動產投資的第一步。